我是汉叔，拥有多年武汉房产研究和投资经验，长期持续关注武汉地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下武汉购房答疑内容，来自 微信公众号“汉叔说房” 的粉丝精选提问：

(资料图)

提问：汉叔，你好，预算有限，想要投住分离，是买在存点钱买城区地段，还是看远城区房价便宜的区域呢？

汉叔： 你好，买房子你买根本不是房子本身，房子面积不会变，户型也不会办，房龄反而会越来越老，本质是买房子地段上的城市资源，好的教育、便利的交通、大型的商业配套，当下行情来说，远城区受地铁、远期产业等利好，市场已经在价格上有过一波上涨，而又从教育、就业、商业、人口等因素来说，差距又非常巨大。 纯投资，城区更抗跌，更安全，流动性也强。

提问：汉叔，你好，我是外地人，在武汉上的大学便以后留在这里发展，现在工作几年，手中有一定的存款，加上父母的支持，可以凑个首付，我想在我工作的东西湖附近购买一套房子自住，但是不知道这里发展前景怎么样，以及各个板块都是什么情况，请问可以解答一下吗？

汉叔： 你好，东西湖区发展较快，自然生态环境不断改善，引入较多高科技产业，教育医疗等配套不断完善，发展潜力巨大。区内的金银湖、金银潭和吴家山都限购，只有走马岭板块不限购，吴家山板块也就是临空港新城，这里配套比较成熟，交通便利，产业支撑较强，规划有丰富的教育和商业资源。金银湖板块可分为金银湖核心与金银湖北片，金银湖靠近汉口主城区，自然环境优美，交通便利，比较宜居，新房价格较高，金银湖北片离核心区较远，没有地铁，出行不便，人流量较少，新房价格较低。常青花园板块配套成熟，交通便利，享有优质的教育资源。

提问：汉叔，你好，我是武汉本地人，近期有购房的计划，想知道这轮光谷东启动会带动武汉其他板块房价上涨吗？还有就是金银潭被划入三环内，对于梦想特区宏图里来说是利好吗？这里的房子能够长持吗？而且我还想知道全球通胀对买房有什么影响呢？

汉叔： 你好，从长远来看，产业集中的中心区房价有较大的升值空间，我们要选择有规划利好的区域，还要结合区内的增量兑现和供求关系进行考虑，要优先选择流通性较高，品质较好的楼盘购买。一个板块中涨幅最大的是核心区的次新网红盘，它们一般有地铁加持，物业较好，涨幅持续时间较长，进而带动其他板块上涨，前提是没有严格的政策加以限制。武汉这轮涨幅规律可以概括为人口净流入大的新兴产业区中的网红盘和一些学区房价格先涨，其他板块后涨，而且不同区域房价相差较大，楼市分化现象严重。在武汉投资，已经不能用环线来判断价值，还要考虑未来增量等因素，金银潭配套成熟，但是未来增量有限，投资回报率不高。中国是2021年全球唯一一个实现经济正增长的经济体，全球通胀会逐步渗透到中国国内市场，房产是普通人抵御通胀，保卫家庭资产最好的武器。 武汉买房建议，详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，去四新看了房，环境虽然很好，但是担心这里未来前景如何呢？周围新房二手房也多，以后卖是否竞争比较大呢？

汉叔： 你好，汉阳的经济肯定是主城区武昌、汉口弱一些，算得上是个睡城，不过区位上在三环，而且未来12号线开通增加便利性，再加上环境不错，未来价格上涨的潜力和空间还是有的。不过汉阳本身的产业就弱，以居住为主，产业结构决定购房需求是否强烈，二手房去化周期普遍较长，像王家湾，钟家村、四新都是值得关注的区域。

提问：汉叔，你好，已婚有孩，有一套房子自住，不过附近学校一般为了让孩子享有优质的教育资源，我想要置换一套优质的学区房，之前一直在江岸区和江汉区纠结，最近听说江汉区对学区做出了一定的调整，产生了较多的双学区房，但是不知道对口的学校质量怎么样，以及是否值得购买。如果值得购买的话，请问附近有什么楼盘可以推荐呢？

汉叔： 你好，最近江汉区的一些学校做出了调整，以前公参民的一初慧泉金色雅园校区改成了公办学校，区域内还新建了一所9年一贯制的学校，也就是武汉一初学苑，有优质生源和雄厚的师资力量，这样调整以后，附近的一些小区晋升为双学区房。双学区对口的小学教学质量好，对口的初中考试成绩优异，含金量高，而且学区稳定，具体高性价比的双学区房详见知识星球内部。

提问：汉叔，你好，请问武汉现在买哪里五年之后会更值钱？

汉叔：你好，未来五年，这三个地方未来涨幅更快，涨幅空间更大的一个地方。第一，武昌滨江，内环的身份可塑造性极强，对岸的汉口滨江已经很成熟了，而武昌滨江还有很强的可塑性，稀缺江景，土地资源不可复制。武昌滨江商务区已经沉浮十余年，爆发的日子越来越近，武昌滨江指日可待。第二光谷中心心城尽管地处三环外，这里聚集了武汉最多的企业，最多的上市公司，很多企业的总部都在这里，这里都是高精尖的人才，供需关系和流动性决定了这里未来可期。

白沙洲，很多人眼里，武昌发展唯一可利用的板块，承接武昌、关山，南湖的刚需外溢，目前城市界面一般，但是随着龙湖，万科以及中建商业的崛起，城市面貌的改善，两条地铁的开通，白沙洲的未来还是可以期待。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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